偿债高峰到来,房企境外发债融资成本走高

更新时间2019-11-18 11:05:58  作者:未知

4月份中央会议重申“住房无投机”和“坚持结构性去杠杆化”的方向,发布房地产融资收紧政策信号后,NDRC、央行和中国保监会出台多项政策,加强对海外债券发行、信托和开发贷款的监管,涵盖土地拍卖、土地开发和房地产预售等多方面的住房企业融资。

《经济先驱报》记者指出,在各种国内政策的监管约束下,随着成本的逐步上升,住房企业海外债券发行的比例正在增加。事实上,自2017年以来,通过海外债券发行进行房地产融资的金额和成本一直在不断上升。随着债务偿还高峰期的到来,未来住房企业偿还债务的压力将会加大,借贷新老的需求也会增加。

在国外发行债券的成本很高

来自研究机构的数据显示,今年前三个季度,房地产债券的融资成本为6.88%,比2018年上升了0.67个百分点。其中,国内债券发行平均成本为4.80%,较2018年下降0.93个百分点,主要是由于大型住宅企业债券发行的结构性影响。海外发行债券的成本上升至8.00%,比2018年上升1.17个百分点。

事实上,房地产公司海外债券发行成本自2018年以来一直居高不下,尤其是2018年10月至2019年7月,海外债券发行成本在7.50%以上。2019年后,发债企业将达到偿债高峰。即使成本居高不下,企业仍将不惜任何代价发行债券,融资的金额和成本将继续上升。截至9月12日,内地住宅企业发行的144美元债券的平均利率为8.99%。

风能数据显示,2017年和2018年房地产公司海外债券到期日分别为212.65亿美元和246.47亿美元,而2019年这一数字飙升至475.66亿美元,导致偿债压力急剧增加。根据中原地产的数据,截至10月8日,房地产公司全年融资533.6亿美元,同比增长50%。尽管各种政策收紧,但房地产公司的美元融资额仍创下纪录。

发行债券的利率也一直在上升。今年,许多债券的利率已经达到或超过15%。7月12日,太和集团有限公司宣布,太和集团的全资子公司太和集团全球(股份有限公司)计划发行4亿美元债券,期限为3年,年息15%,每半年支付一次。然而,泰和集团2018年的净利润为12.6%,这意味着票面年利率已经超过了净利润。

就个人债券而言,最高的票面利率是当代地产(Contemporary Real Estate)今年1月发行的美元债券,票面利率高达15.50%。据统计,51种债券的票面利率超过10%,而去年全年有22种债券的票面利率为10%。

偿债高峰到来

发行债券总是需要偿还,资金的主要来源是出售房地产。然而,在国家“房屋不着火”定位的背景下,房地产市场的热度远不如以前,传统的“九金十银”今年也黯然失色。虽然资本提取率正在放缓,但债务偿还高峰即将到来。

据统计,住房企业发行的22种债券9月到期,总额为243.31亿元。最高到期日为2016年9月22日世茂房地产发行的30亿元国内公司债券和2016年9月22日禹州集团发行的30亿元公司债券。

10月份,22家房地产企业债券也将到期,但到期规模已增至355亿元,比9月份增长45.9%。最高金额是九龙仓在2016年10月12日发行的40亿元熊猫债券。

在未来几年里,偿还房地产债务的压力将逐渐加大。风数据显示,2017年房地产行业上市公司的信用债务仅为13945.0亿元,2018年达到4110.09亿元,2019年至2021年的信用债务分别为5512.75亿元、4517.59亿元和6527.75亿元。2020年和2021年海外债券到期日分别为339.76亿美元和467.02亿美元,呈上升趋势。偿债压力将继续存在。

易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,在没有住房投机的大背景下,房地产融资仍将吃紧。仍然有必要降低价格,促进住房销售,以实现资金的回报。同时,从实际情况来看,在出售项目时,有必要积极与投资者沟通,防止出现“资本断裂”等市场幻觉。

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